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J'ai besoin svp de quelques précisions sur le droit immobilier ..
Je soupçonne fortement une de mes locataires de "sous louer" l'appartement ?? je n'ai pas de preuve concrète .. comment puis je procéder ?
Son bail se termine le 31 juillet .. Puis je mettre fin à ce bail sans explication ??
En cherchant sur google, je ne peux mettre fin au bail que si je veux récupérer cet appartement pour un membre de ma famille ! y a t il d'autres possibilités
La sous location est interdite par principe. Elle peut cependant être autorisée avec l'accord exclusif et écrit du propriétaire (article L 145-31 du Code de commerce). Dans ce cas, le loyer du sous locataire ne peut excéder le montant du loyer du locataire. L’article L 145-32 prévoit que le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement au même titre que le locataire principal dans la mesure où ce dernier en bénéficie à l’égard du propriétaire.
La sous-location est une cause de résiliation de bail si elle n’est pas autorisée par le bailleur. Encore faut-il prouver cet état devant la juridiction compétente. Un constat d'huissier, des preuves comme par exemple une ligne téléphonique attribuée au sous locataire ou des témoignages de voisins peuvent s'avérer utiles.
Article 15
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis
d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Article 10
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.
Merci merci !!
@ Centaure : Bon il me reste à prouver la "sous location" .. je vais essayer de voir avec le voisinage un immeuble de petits bourgeois arrivistes
Je vais essayer de connaitre la ligne téléphonique, mais je doute que FT me renseigne ..
@ Kiki !! j'ai tout lu et ça m'arrange pas ça sous entend donc, que pour récupérer cet appart, soit faut que j'y habite soit que je le vende et je veux évidemment pas le vendre je pensais qu'à la fin du bail, je pouvais ne pas le renouveler sans explication, et à priori ce n'est donc pas le cas ..
Merci à tous deux pour ces renseignements, je vais voir ce que je peux en tirer, d'autant que cette locataire est une employée d'une agence immobilière et possède une licence en droit et elle connait ses droits, je ne connais pas les miens
Le fait de sous louer sans l'accord du propriétaire est justificatif d'une faute pouvant entrainer la résiliation, comme le fait de ne pas payer le loyer ou de ne pas s'assurer. Le problème c'est que généralement, même si c'est prouvé, il faut ester.
Centaure a écrit :Le fait de sous louer sans l'accord du propriétaire est justificatif d'une faute pouvant entrainer la résiliation, comme le fait de ne pas payer le loyer ou de ne pas s'assurer. Le problème c'est que généralement, même si c'est prouvé, il faut ester.
Même s'il faut que j'este, je vais tout faire pour prouver qu'elle sous loue c'est le seul moyen que j'ai de récupérer cet appart !!!!
vichenzo a écrit :
nini a écrit :Quelqu'un à des explosifs !!!!!!!
sauf erreurs de ma part, je crois que les attentats ne sont pas autorisés non plus
Le nom sur la boite aux lettres qui n'y est plus, et doit être aux normes de la cop, l'augmentation de la quantité d'eau (simple au triple), et non respect de certaines règles de la copropriété (étendage, entretien de la jardinière etc ...) mais des soupçons seulement ..
Je lui ai demandé de se conformer au règlement, elle le fait .. elle paie son loyer de manière régulière à 3 jours près .. difficile de trouver une excuse..
La sous-location est interdite, sauf avec un accord écrit du bailleur (ce qui n'est pas la cas). Si tu arrives à prouver que le contrat synallagmatique est vicié... tu peux demander son anéantissement rétroactif.
Je crois que ton locataire a 6 mois pour partir... quelque chose comme ça
Il faut faire gaffe à la subtile nuance entre la co-location (qui n'est pas interdite) et la sous-location (prohibée en générale par les termes du contrat de bail d'origine). Déjà, la qualification juridique de la sous-location n'est pas évident.
La meilleure façon de faire la différence est de tenir de la bouche (une reconnaissance) du sous-locataire l'existence d'un contrat tacite ou explicite de sous-location.
Ensuite, ramener la preuve de la sous-location, c'est vraiment pas coton.
Elle ne peut être prouvée que :
_ soit par la production d'un contrat de sous-location (on peut toujours rêver)
_ soit par la preuve que le présumé sous-locataire perçoit une allocation logement (c'est la meilleure faille à exploiter).
Le fait de vouloir décompter séparément les consommations (d'électricité ou de gaz), est sans doute une présomption de sous-location , mais non la preuve formelle et juridique.
Il faut ensuite faire une requête faite au Président du Tribunal d'Instance en lui apportant une présomption sérieuse de la situation de sous-location.
Le juge pourra alors prendre les Ordonnances nécessaires : faire travailler un huissier pour constater de l'occupation réelle du logement ; rechercher l'éventuelle situation l'allocataire (allocation logement) du sous-locataire auprès de la CAF (qui devrait déclarer à l'huissier si elle a dans ses fichiers le nom du locataire comme "bailleur" recevant un loyer (et lequel) et celui du sous-locataire (présumé) comme allocataire et la date d'effet de l'allocation et l'adresse précise du local donné en location ( ou sous-location).
V'là le parcours du combattant.
A mon avis, la meilleure façon de procéder est de semer insidieusement la zizanie entre le locataire et le sous-locataire.
Bon courage.
nini a écrit :Le nom sur la boite aux lettres qui n'y est plus, et doit être aux normes de la cop, l'augmentation de la quantité d'eau (simple au triple), et non respect de certaines règles de la copropriété (étendage, entretien de la jardinière etc ...) mais des soupçons seulement ..
Je lui ai demandé de se conformer au règlement, elle le fait .. elle paie son loyer de manière régulière à 3 jours près .. difficile de trouver une excuse..
Tout d'abord, regarde les termes du bail. La sous location doit être indiquée comme interdite.
Malheureusement, même si elle est interdite, c'est difficilement prouvable. Vu que la sous-location implique que le locataire perçoit un loyer. Et cette dernière, si elle n'a pas établi de bail avec son sous-locataire, te diras certainement qu'elle héberge quelqu'un gracieusement
Tu peux directement te pointer chez elle à l'improviste Si tu l'as déjà vue et que quelqu'un d'autre répond, tu seras fixée.
Y a-t-il une gardienne ? si oui, va la voir et parle avec elle.
Déjà, tu as une preuve : le nom sur la boite au lettre qui est retiré... comment fais-tu pour pouvoir dialoguer par courrier avec ta locataire?
Ensuite... si je dis une bètise, il faut me corriger :gene2: ... mais si ma mémoire est bonne il doit être indiqué sur le bail qu'il concerne une habitation principale... si ta locataire a déménagé sans te le dire et laisse une autre personne habiter à sa place... il doit y avoir moyen de faire quelque chose avec un constat d'huissier.
Quoiqu'il arrive, si le syndic de la copropriété te notifie de différents troubles qui vont à l'encontre du règlement intérieur de la résidence, je pense que tu peux leur demander de te le dire par lettre en A/R. Ca te permettra de commencer à monter ton dossier contre le locataire principal. Je pense que tu peux aussi te faire aider par le président du syndic de ta copropriété ou bien encore par ton assurance (habitation avec aide juridique) ou encore te rapprocher d'une étude notariale.
Extrait du site Service-Public.fr Motif du congé en cas de non respect des obligations
Le bailleur peut donner congé au locataire en fin de bail s'il ne remplit pas ses obligations, par exemple :
* utilisation du logement pour un autre usage que celui prévu au contrat,
* défaut d'assurance, défaut d'entretien du logement,
* retards répétés du paiement du loyer et des charges,
* troubles du voisinage.
Quand tu auras prouvé la sous-location, je ne saurais que te recommander de donner congé au locataire par acte d'huissier et cela en restant dans les 6 mois avant la date anniversaire du bail (compte large, fait 6 mois et demi)
moi ca m'etonne que tu es pas droit a la date anniversaire de casser le bail
renseigne toi je crois que c'est 3-2 mois avant la date
je pense que ca doit etre comme quand un locataire doit rendre le sien
sinon je vois pas l'interet d'avoir un bail ca doit fonctionner dans les 2 sens
stefhor a écrit :
sinon je vois pas l'interet d'avoir un bail ca doit fonctionner dans les 2 sens
tu loue par une agence immobiliere?
Non justement le problème est bien là et je capte rien en droit immobilier elle oui par contre
Je vais tenter d'envoyer un huissier pour mettre un terme au bail .. sinon au niveau des enquêtes, j'ai beau cogiter, j'arrive pas à trouver une solution..
comme cité plus haut, as tu vu avec le facteur ? il saura te dire qui se fait domicilier au logement. SI ta locataire n'y reçoit plus son courrier, ce serait la solution la plus facile (aurait-elle pu être assez bête pour le faire suivre même ??)
la route est longue por pouvoir reprendre son logement. Dans la résidence que je gère, nous avons une locataire qui a sous loué son logement pendant presqu'un an (un courrier R/AR et deux passages huissiers ont permis que le sous-loc déménage) mais nous nous sommes retrouvés avec un appartement meublé, mais inoccupé. Il a été facile de prouver que ce n'était plus son habitation principale (pourtant stipulé dans le bail) et elle a une dette de presqu'un an de loyer ..... arrive-t-on à lui faire vider les lieux pour autant ??? non! non! il est très difficile de se faire entendre même dans son bon droit (et pourtant on a un service juridique à la pointe)
ronronnette77 a écrit :comme cité plus haut, as tu vu avec le facteur ? il saura te dire qui se fait domicilier au logement. SI ta locataire n'y reçoit plus son courrier, ce serait la solution la plus facile (aurait-elle pu être assez bête pour le faire suivre même ??)
Sauf qu'il a tout à fait le droit de refuser de te donner l'information.
y a t il d'autres possibilités 
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et ça m'arrange pas 
et elle connait ses droits, je ne connais pas les miens 
c'est pas une bonne idée 
Tu es déjà le bouffon d'une écrivaine. 
ça décoiffe ...
(aurait-elle pu être assez bête pour le faire suivre même ??)